D'AUTRES OPPORTUNITES POUR FAIRE DU

LOGEMENT SOCIAL À VINCENNES

Il existe d'autres opportunités pour faire du logement social à Vincennes sans utiliser les emplacements réservés ou exproprier des particuliers. 

CE QU'IL FAUT SAVOIR 

Aujourd'hui Vincennes n'a que 10% de logements sociaux au lieu de 25% imposés par la loi

(loi SRU).

Depuis 2007, la municipalité a adopté une stratégie opportuniste : s’entendre avec des promoteurs privés qui revendent une petite partie de leur programme immobilier

(30% maximum) à des bailleurs sociaux.

Ce taux permet à la commune de justifier l’utilité publique des projets immobiliers et les décisions d’expropriation qui en découlent. Tout ceci au détriment des habitants.

 

Mais avec cette politique

  • il faudrait 120 ans pour atteindre l'objectif de 25%. Il ne sera donc jamais atteint.

  • le nombre de logements de la commune serait multiplié par 3 avec des conséquences graves sur le paysage urbain et les infrastructures (crèches, écoles, transports...)

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LES AUTRES POSSIBILITÉS NON EXPLOITEES PAR LA COMMUNE

Nos élus mènent-ils toutes les réflexions et étudient-ils toutes les possibilités avant de porter atteinte à la propriété de leurs administrés ?

Si la municipalité voulait véritablement créer des logements sociaux, elle n’aurait pas besoin d’exproprier ou d’immobiliser des parcelles en emplacement reservé car elle dispose d’autres possibilités respectueuses des droits de ses administrés :

restaurer la vocation première du parc immobilier de la commune ainsi que celui de sa société d’économie mixte (la VINCEM, dont M Lafon est le président), exercer son droit de préemption lors des mises en vente spontanées et volontaires (au juste prix), utiliser le patrimoine national désaffecté ou à potentiel de valorisation en accord avec l’Etat, respecter les engagements de 30% de logements sociaux quand ils sont pris, etc ...

Nous développons dans la suite de cette page des possibilités non utilisées par la ville de Vincennes.

POSSIBILITÉ N°1 : UTILISATION DU PARC IMMOBILIER DE LA VILLE 

La stratégie de la commune envers le parc immobilier des vincennois n’est pas orientée vers la réalisation de logements sociaux, alors que c’est sa vocation première. Au lieu de cela, la commune loue des logements au prix fort, qui sont, de surcroît, souvent situés sur des terrains où la commune n'a pas épuisé ses droits à construire au regard des règles du PLU applicables en matière de densité. Au lieu de menacer et exproprier des vincennois au prétexte des logements sociaux, pourquoi la commune n’utilise-t-elle pas d’abord ses logements et les droits à construire restants sur ses parcelles pour ces logements sociaux ? 

 

Par exemple :

  • La Résidence du 70 rue de Fontenay sur un terrain d’une superficie de 2575 m². Malgré de très lourds travaux de rénovation en 2015/2016 où la commune a dépensé près de 10 millions d’euros, l’immeuble n’a pas été agrandi ou transformé pour y inclure des logements sociaux.

  • La parcelle I 190 au 79 rue Defrance, d’une superficie de 1 071 m², située en zone de constructibilité prévue à 5 niveaux.  Loin d'utiliser, au moins partiellement, cette parcelle pour des logements sociaux, la commune est allée jusqu’à y démolir des bâtiments pour y faire place à la création d'un jardin exotique, une décision surprenante en période de crise économique et de pénurie de logements.

Pire, la commune brade le patrimoine immobilier des vincennois :

 

Le parc privé de la ville ayant été acquis grâce aux fonds publics devrait donc servir à l’intérêt public !

 

  • Pourquoi la Ville ne peut-elle pas réaliser 100 % des logements sociaux sur son parc privé qui paraît largement suffisant ?

  • Pourquoi la commune brade-t-elle son patrimoine au profit de quelques uns ?

POSSIBILITÉ N°2 : INFLÉCHIR LES DÉCISIONS PRISES PAR LA VINCEM

La VINCEM, Société d’Economie Mixte (SEM), est détenue à 65% par la commune de Vincennes, présidée par M. Laurent Lafon, maire de Vincennes. Cinq des sept administrateurs de la Vincem sont des élus municipaux de Vincennes. Un autre administrateur est le directeur général de l’Office Public de l’Habitat de Vincennes, qui est sous le contrôle de la commune de Vincennes. Le dernier administrateur de la Vincem est le directeur régional du Val de Marne de la BRED Banque populaire qui finance de nombreuses opérations immobilières de la Vincem.

 

La VINCEM a pour activité principale l’achat, la vente et la location de biens immobiliers.

Elle dispose d’un parc important de logements résidentiels privés (ainsi que 30 locaux d’activité et 15 parkings) en constante augmentation, loués au prix du marché, alors que la vocation d’une commune n’est pas de diriger des sociétés agissant comme un opérateur immobilier privé.

 

La VINCEM est propriétaire de 84 logements privés répartis dans les 7 résidences (Cf. liste jointe)

 

 

Pourquoi ces 84 logements ne sont-ils pas attribués à des demandeurs de logements sociaux,

plutôt que d’être loués au prix du marché ?

 

Pire, la VINCEM vend régulièrement des logements à des prix élevés sur le marché privé. Par exemple, en seulement un an, entre juillet 2013 et juin 2014, la VINCEM a vendu quatre appartements au lieu d’en faire des logements sociaux.

 

Et si la commune, par l’intermédiaire de la VINCEM, se comporte comme un promoteur privé, n’aurait-elle donc pas les moyens de bâtir les logements sociaux requis plutôt que d’exproprier des vincennois ?

La VINCEM cède parfois une partie de ses actifs à bas prix, encore au profit de promoteurs privés (Cas en cours d'analyse)

POSSIBILITÉ N°3 : UTILISATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER PUBLIC

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A l’instar des partenariats entre la RATP et la ville de Paris lors des opérations de modernisation des centres bus et ateliers de maintenance  (Voir le cas de la refonte de l’atelier Vaugirard dans le 15ème où 50% de logements sociaux seront créés - lien vers docs scannés), la municipalité pourrait chercher des arrangements avec les entités publiques propriétaires d'immeubles sur le territoire de la commune.

 

Le batiment de la  Banque de France, fermé depuis au moins 2004, située au 19 rue de Montreuil, à l’angle de l’avenue Aubert, pourrait être réutilisé pour créer du logement social au centre de Vincennes.

 

Malgré la recommandation de la Cour des comptes, en 2005, de vendre les locaux vacants, la Banque de France a décidé de garder cet emplacement de 2 700m2, mais ne l’a toujours pas réouvert. Cela fait douze ans et peut-être plus (date de fermeture incertaine) que cet emplacement est vacant.

Lire : Le patrimoine immobilier de la banque de France : poursuivre sa rationalisation, moderniser sa gestion. Rapport d'information n° 396 (2007-2008) de M. Paul GIROD, fait au nom de la commission des finances, déposé le 12 juin 2008

D'autres bâtiments publics sont présents sur le territoire de la commune (Par exemple le centre des impôts rue de la jarry) et pourraient faire l'objet de projets de restructuration pour construire du logement social en partenariat avec les organismes propriétaires.

POSSIBILITÉ N°4 : LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN RENFORCÉ

(Dans le respect dû aux acheteurs et aux vendeurs)

Le "droit de préemption" est la possibilité qui est donné à une commune de se substituer à un acquéreur lors d'une transaction immobilière dans certaines zones données. Cependant, la commune de Vincennes dispose d'un droit de préemption urbain "renforcé" qui lui donne le droit de préempter sur des zones normalement exclues du droit de préemption urbain.

Régulièrement, il y a de nombreuses transactions immobilières à Vincennes, immeubles et maisons dont la commune pourrait se porter acquéreur au lieu d’immobiliser en Emplacement Réservé  ou d’exproprier des vincennois qui ne souhaitent pas vendre. Pourtant, elle s’abstient très souvent, comme dans la liste ci-après, non-exhaustive, dont il ressort que 41% des ventes portent sur des biens de surface inférieure à 200m2, 52% des ventes sont comprises entre 200 m2 et 600 m2 et 7% sont supérieures à 600 m2. Toutes ces surfaces recoupent celles des emplacements réservés.

 

La commune ne saurait dès lors soutenir qu’il n’existe pas d’espaces fonciers disponibles pour remplir ses obligations en matière de logements sociaux.

 

Il est également étonnant de constater que de nombreuses ventes ont été réalisées dans les rues ou les îlots à proximité immédiate des parcelles visées par le PLU ou en cours d’expropriation.

Dans le fichier joint, 44 exemples d’occasions ignorées par la commune depuis 2012.

Ce nombre excède celui des emplacements réservés votés en 2016 (39).

POSSIBILITÉ N°5 : INCLURE DES LOGEMENTS SOCIAUX DANS LES OPERATIONS PREVUES OU EN COURS

Pour augmenter le taux de logements social et mieux les répartir,  il est indispensable que chaque opération immobilière significative réalisée sur le territoire de la commune intègre la dimension sociale.

 

 

La modification du PLU, votée en mars 2016, fixe une nouvelle règlementation sur les hauteurs des immeubles situés cours Marigny.

 

L’objectif de cette nouvelle règlementation est d’augmenter et d'harmoniser les volumes des immeubles de ce cours et harmoniser la volumétrie des bâtiments. On peut noter à ce sujet le mécontentement de nombreux vincennois qui réfutent cette politique d'uniformisation qui non seulement augmentera la densification mais encore effacera l'histoire de notre ville labellisée" ville d'Art et d'Histoire" tout en lui faisant perdre son âme.

 

Il est surprenant de constater que la notice justificative de la modification mentionne que des immeubles « d’intérêt moindre », selon l’AVAP (Aires de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine), feront l’objet d’opérations de démolition, sans qu’il ne soit envisagé la création de logements sociaux. 

 

Pourtant, il ressort manifestement de la notice justificative et, en particulier des pages 38 et 39, un potentiel de création de logements sociaux.

 

La réalisation de logements sociaux dans ces immeubles serait sans inconvénient d’un point de vue financier et social pour la commune puisque les opérations de démolition-reconstruction sont déjà prévues.

Le Cours Marigny n’est qu’un exemple des incohérences de la municipalité, d’autres projets semblent également répondre à une volonté plus économique que sociale.

POSSIBILITÉ N°6 : BAISSER LE SEUIL DU NOMBRE DE LOGEMENT PAR PROGRAMME OBLIGEANT A UN QUOTA DE LOGEMENT SOCIAL

Le règlement du Plan Local d'Urbanisme prévoit que pour "tout programme comportant plus de 20 logements, 25% du nombre de logements réalisés doivent être affectés à des logements locatifs bénéficiant du concours de l’Etat".

 

Or, nombre de programmes immobiliers, sur le territoire de la commune, conduisent à la construction de petits immeubles de moins de 20 logements qui ne sont donc pas soumis à ce quota de logement social.

Ce seuil de 20 logements pourrait donc être baissé pour rendre obligatoire l'affectation de logement sociaux dans les plus petits programmes.

POSSIBILITÉ N°7 : AUGMENTER LE TAUX DE LOGEMENT SOCIAUX PAR OPERATION

Comme démontré dans l'animation sur les effets néfastes de la politique actuelle, le taux de 30% de logements sociaux par programme est un non sens car il ne permet pas de faire progresser le pourcentage de logements sociaux.

Augmenter ce taux permettrait rapidement d'augmenter le nombre de logements sociaux sur la commune, en étant en conformité avec les obligations de la loi SRU, et sans dévaster la ville par la multiplication de programmes immobiliers.

Les tableaux explicatifs sont en cours de mise en forme et seront publiés dans une prochaine version du site.

POSSIBILITÉ N°8 : MULTIPLICATION DES PARTENARIATS AVEC DES PROPRIETAIRES DE LOGEMENTS VACANTS

​Le bilan triennal du PLU en matière de logements (Document débattu lors du conseil municipal de septembre 2013) fait mention de 1770 logements vacants dont 440 vacants depuis 5 ans.
 

Quelles actions concrètes la commune met elle en œuvre pour nouer des partenariats avec les propriétaires de ces logements afin de les proposer au parc du logement social ?

 

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